Giữa tiền mặt và vay tại các công ty tài chính, thanh toán bằng cách nào khi mua hoặc sửa nhà sẽ có lợi hơn? Bài viết sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc này.
Nội dung
Mua, sửa nhà bằng đòn bẩy tài chính
Đòn bẩy tài chính là dùng sự chênh lệch giữa lãi suất vay nợ và lợi nhuận đầu tư để có thể sinh lời nhiều hơn trên số vốn ban đầu. Ví dụ, thay vì lấy phần tiền mặt có được từ việc bán căn nhà cũ để mua, sửa một căn nhà mới, bạn dùng phần tiền đó đầu tư vào một nguồn khác có lãi suất cao hơn lãi suất vay phải trả cho ngân hàng, và dùng phần chênh lệch đó để thanh toán chính lãi suất vay.
Như vậy, sau khi thanh toán hết cả nợ gốc và lãi vay mua nhà, bạn vẫn còn cả phần tiền mặt ban đầu cộng thêm lãi thêm từ khoản đầu tư. Tất nhiên, còn có nhiều thứ khác liên quan đến quyết định mua, sửa nhà bằng tiền mặt hay vay thế chấp hơn là chênh lệch giữa lãi đầu tư trong kỳ vọng của bạn và lãi suất hiện tại, nhưng đây là một ví dụ đơn giản nhưng hữu ích về việc bạn có thể làm lợi từ việc đi vay khi mua, sửa nhà.
Đây là một ví dụ điển hình:
Giả sử gia đình ông A, 55 tuổi, đang bán căn nhà của họ ở mức 2 tỷ đồng. Họ đang tính mua một căn hộ chung cư với giá 1 tỷ đồng và trả trước 30% (tức 300 triệu). Nhà ông A có thể vay thế chấp để mua nhà trong 10 năm với mức lãi suất cố định trong tháng đầu là 7.8% năm đầu và 11% với các tháng còn lại với lãi tính theo dư nợ thực tế và gốc trả cố định đều đặn hàng tháng. Gia đình ông cũng đang xem xét đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng với mức lợi nhuận trên vốn đầu tư dự tính là 10% trong năm đầu và 12% (tối đa 15%) trong những năm sau đó.
Trong ví dụ này, bạn sẽ thấy mặt lợi của việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Với sức mạnh của lãi ghép, sau 10 năm, tài khoản đầu tư của gia đình nhà A sẽ phát sinh thêm 252 triệu nếu họ vay thế chấp để mua căn hộ, so với việc thanh toán bằng tiền mặt, sau khi đã trừ thuế. Lưu ý rằng nhiều biến số trong bài toán này có liên quan đến nhau. Nếu mức lãi suất vay thế chấp hiện tại và tỷ suất lợi nhuận mong đợi chênh lệch không nhiều, lợi ích của việc vay thế chấp sẽ giảm.
Một trường hợp khác, ông B muốn sửa nhà. Thay vì rút tiền tiết kiệm đang hưởng lãi suất cao của mình để sửa chữa, ông B có thể đi vay ở các tổ chức tài chính uy tín với lãi suất ưu đãi. Với nhu cầu sửa chữa tầm trên dưới 100 triệu đồng, hồ sơ của ông B sẽ được xét duyệt rất nhanh và vay với lãi suất rất ưu đãi nhờ giấy tờ tài chính rõ ràng. Nếu tính toán đúng thời điểm thì ông B hoàn toàn có thể hưởng lợi thêm từ khoản chênh lệch lãi tiền gửi và lãi tiền vay.
Bài toán mua, sửa nhà chi tiết
Vì tương lai rất khó đoán, ngoài việc so sánh tính toán lãi suất đi vay và lợi nhuận đầu tư, bạn còn cần phải xem xét những tác động ngoại cảnh khi đi mua hay sửa nhà.
Biến động của thị trường
Ví dụ bên trên được tính với điều kiện nhà đầu tư thu về lợi nhuận bình quân hàng năm cố định ở mức 12% sau 10% cam kết năm đầu tiên, lợi nhuận thực tế có thể sẽ dao động đáng kể so với mức lợi nhuận bình quân kể trên trong bất kỳ năm nào. Trình tự ghi nhận lợi nhuận có thể ảnh hưởng sâu sắc đến kết quả của bài toán này. Ví dụ, trong trường hợp của gia đình nhà ông A, nếu tỷ suất lợi nhuận của họ nằm trong khoảng 5% ở năm thứ hai, và 12% trong 8 năm còn lại của bài toán, lợi ích của khoản vay thế chấp giảm mất 40.85 triệu và chỉ còn khoảng 211.7 triệu! Tương tự, nếu như thị trường vận hành tốt hơn so với mức lợi nhuận bình quân trong năm đầu tiên của quá trình mô phỏng, lợi ích liên đới của khoản vay thế chấp so với việc mua nhà bằng tiền mặt cũng sẽ tăng lên.
Những điều kiện khác cần xem xét
Người mua nhà có thể sẽ phải đối diện với những thử thách về mặt hậu cần hoặc áp lực của một thị trường có mức cạnh tranh cao. Đặc biệt với những người đã sống trong căn nhà của mình trong một khoản thời gian dài, dọn dẹp, cắt giảm đồ đạc và di chuyển có thể là một thử thách. Trừ phi bạn có thể thương lượng cho thuê lại, hoặc sắp xếp việc chuyển giao quyền sở hữu giữa nhà cũ và nhà mới nối tiếp một cách hoàn hảo, người mua nhà bằng tiền mặt có thể sẽ bắt buộc phải ở trong khách sạn hoặc thuê phòng trong khoảng thời gian chuyển tiếp.
Tất cả các đề nghị mua nhà bằng tiền mặt đều là lựa chọn ưa thích của những người mua ở những thị trường có tính cạnh tranh cao. Nhưng khi tài chính không đủ mà tình hình thị trường lại cho thấy việc đi vay có nhiều ưu đãi, đỡ áp lực lại có thể sinh lời hơn việc trả tiền mặt thì rất đáng để bạn cân nhắc!
